Kolejne mieszkanie – czy warto?

Kupno mieszkania pod wynajem to trudna decyzja, która wiąże się z jednej strony z ryzykiem. Nie wiadomo od czego zacząć, jak wybrać takie mieszkanie, a potem jak je wynająć, żeby nas nie oszukano. Z drugiej strony – jest to jedna z najlepszych inwestycji, która z czasem może przynieść spore zyski na równi z jedną dodatkową pensją.

Mieszkanie na wynajem – jak kupić mieszkanie na wynajem?

Inwestowanie w nieruchomości to dobra lokata kapitału. Jednak aby taka inwestycja zwróciła się, trzeba zachować kilka warunków. Dwie pierwsze kwestie: lokalizacja i do kogo będzie skierowana oferta wynajmu nie mogą być rozważane oddzielnie. Dlaczego? Ponieważ wybór lokalizacji mieszkania będzie uzależniony od tego, co jest preferowane przez te osoby.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest metraż mieszkania. Z badań wynika, że najwięcej osób wynajmuje małe mieszkania – do 50m2. Największym zainteresowaniem cieszą się małe, dwupokojowe mieszkania. Dotyczy to przede wszystkim względów finansowych – małe mieszkanie jest z reguły tańsze, odpowiednie na kieszeń studentów lub młodych małżeństw. Większe mieszkania są chętnie wynajmowane przez rodziny.

Mieszkanie można przeznaczyć także na wynajem krótkoterminowy i długoterminowy. Można je wyremontować np. na biuro dla innego przedsiębiorcy lub na przestrzeń pracy dla freelancerów. Taka przestrzeń coworkingowa jest dobrym pomysłem zwłaszcza w dużych miastach, gdzie tworzą się tzw. grupy coworkingowe.

Wynajem mieszkania posiada jednak szereg wad, o których nie warto zapominać. Można do nich zaliczyć:

  • zgromadzenie wysokiego kapitału, który jest potrzebny na taką inwestycję,
  • długi okres zwrotu inwestycji – minimum 10 lat i to przy optymistycznych założeniach,
  • konieczność edukacji – bez eksperckiej wiedzy bardzo łatwo o to, że inwestycja po prostu się nie zwróci.

Mimo powyższych wad, wynajem mieszkania to jedna z najlepszych sposobów na zabezpieczenie kapitału. Zarówno dom, jak i mieszkanie, to dobra materialne, które nie stracą na wartości, a wręcz przeciwnie – ich wartość najprawdopodobniej wzrośnie.

Kredyt na mieszkanie pod wynajem. Jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Kupno mieszkania na wynajem to inwestycja, która może pochłonąć od 100 tys do kilkuset tys. złotych w zależności od miejscowości, lokalizacji i stanu technicznego lokalu. Posiadając wolne środki w wysokości 100 – 200 tys zł. bardziej opłaca się kupić np. dwa mieszkania na kredyt niż jedno za gotówkę. Z kilku powodów:

  • kupno mieszkania na kredyt pozwala płacić mniejsze podatki – bo odsetki wchodzą w koszty wynajmu mieszkania,
  • kredyt mieszkaniowy to dźwignia, która pozwala na kupienie więcej niż jednego mieszkania na początek,
  • najemcy spłacają kredyt, a nadwyżka zostaje w kieszeni wynajmującego – tę nadwyżkę można przeznaczyć na szybszą spłatę rat lub wykorzystać w dowolnym, innym celu,
  • kupno mieszkania za gotówkę powoduje, że na zwrot pieniędzy z inwestycji trzeba czekać wiele lat.

Wkład własny przy takim kredycie to min. 10 proc. Wycena nieruchomości to koszt około 400 zł i przeważnie jest wliczony w raty. Do kosztów można dodać także podatek od wartości nieruchomości, koszt ustanowienia zabezpieczeń sądowych i taksę notarialną. Przy wyborze kredytu należy zachować czujność, warto np. zwrócić uwagę na porównywarki kredytów i pożyczek hipotecznych.

Aby zacząć żyć z wynajmowanego mieszkania należy przedtem zapoznać się z prawem dotyczącym wynajmu. Jakie są prawa i obowiązki obu stron? Do tego, warto sprawdzić jak wygląda sytuacja związana z wynajmem mieszkania w mieście, w którym zamierza się kupić takie mieszkanie.

Jeszcze jedną istotną kwestią jest sprawdzenie, jak wygląda sytuacja mieszkańców osiedla, na którym inwestor zamierza kupić mieszkanie. Czy osiedle jest rozwijające się? Czy w planie na najbliższych kilka lat jest np. budowa infrastruktury? Mieszkanie powinno być położone w takim punkcie, aby łatwo można było do niego trafić za pomocą komunikacji miejskiej.

Życie z wynajmu mieszkań. Kiedy zwraca się inwestycja?

Koszt wynajmowania mieszkania to, oprócz kosztów związanych z jego zakupem mogą być różne. Można do nich zaliczyć:

  • remont mieszkania – jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie, to może wystarczyć jedynie odświeżenie. Warto jednak liczyć się z sytuacjami gdy będzie potrzebna wymiana podłogi czy okien,
  • zakup niezbędnych sprzętów – na pewno potrzebne będzie umeblowanie łazienki czy kuchni. W tym punkcie trzeba zwrócić uwagę jeszcze na jedną rzecz. Wielu wynajmujących popełnia jeden błąd w celu “zwiększenia wartości” nieruchomości i wstawia tam stare, zużyte meble. Znacznie lepiej kiedy mieszkanie jest puste, do samodzielnego umeblowania przez wynajmującego,
  • koszt utrzymania pustego mieszkania – nie można zakładać, że mieszkanie będzie wynajmowane przez cały rok,
  • drobne i większe naprawy wynikające z obowiązków najemcy – bardzo ważne jest dbanie o bezpieczeństwo osób wynajmujących mieszkanie. Warto przy tym punkcie stworzyć cały raport zdania mieszkania – w jakim stanie zostały przekazane wynajmującemu, opatrzone fotografiami – będzie można porównać je ze stanem mieszkania na koniec umowy,
  • podatek dochodowy – przychody z tytułu wynajmu można opłacić podatkiem ryczałtowym, który wynosi 8,5 proc, ale też podatkiem na zasadach ogólnych, który wylicza się w zależności od dochodu i wynosi od 18 lub 32 proc,
  • koszt zatrudnienia księgowego – jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie. Księgowa nie tylko najlepiej wyjaśni różne zawiłości związane z podatkami, ale też będzie potrafiła prawidłowo wyliczyć kwotę podatku. Odpowiedzialność za wszelkie faktury również będzie mogła sprawować osoba bardziej kompetentna. Wiedza i doświadczenie takiej osoby jest bezcenna dla najemcy.

Koszty, które ponosi wynajmujący to jedna strona medalu. I wcale nie najbardziej kosztowna. Drobne naprawy czy zakup najpotrzebniejszych mebli do mieszkania może pokryć niewielka pożyczka. Wcale nie trzeba przez to zwiększać kwoty kredytu.

Druga strona to ryzyko, które powinno się maksymalnie obniżyć. W jaki sposób? Po pierwsze – za pomocą umowy najmu mieszkania. Nigdy nie powinno się wydawać kluczy bez jej podpisania. W dokumencie tym powinny znaleźć się takie zapisy jak:

  • zobowiązanie do naprawienia wyrządzonych przez wynajmującego szkód. Najlepszym rozwiązaniem jest tutaj kaucja zwrotna, która w przypadku zniszczeń, może być pomniejszona o koszty naprawy,
  • postanowienia dotyczące wysokości czynszu – umowa powinna zawierać wszystkie koszty ponoszone przez wynajmującego, jak również jasno określony termin zapłaty,
  • czas trwania umowy – najbezpieczniejszy jest wynajem na czas określony, ponieważ wypowiedzenie umowy na czas nieokreślony powinien być poprzedzony trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. W przypadku umowy na czas określony, okres wypowiedzenia ustalany jest indywidualnie,
  • zapis o prawie do wypowiedzenia umowy przed terminem – w razie, gdyby wynajmujący korzystał w niewłaściwy sposób z mieszkania,
  • zapis o natychmiastowym wyprowadzeniu się najemcy po upłynięciu terminu wynajmu mieszkania.

Inwestowanie w nieruchomości, pomimo swoich wad, jest jednym z najlepszych lokat kapitału. Równie dobre może okazać się tylko inwestowanie w metale szlachetne, lub diamenty. Jednak mieszkanie wymaga zdecydowanie mniejszych nakładów finansowych na początek niż złoto czy srebro. Nadwyżki finansowe w późniejszych latach mogą zrównoważyć początkowy stres i trudności.